简述收益还原法的操作步骤？

具体步骤 1. 收集相关资料 收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地，用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。 2. 估算年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。 3. 确定年总费 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。 几种主要用地方式中，土地年总费用的主要内容如下： （1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； （2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； （3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； （4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。 4. 确定土地纯收益 纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。 几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算： （1） 土地租赁：a=R-C （3）式中： a:土地纯收益 R:年租金收入 C:年总费用 （2） 房地出租：a=Rin-Ihn (4) 式中： a:土地纯收益 Rin:房地纯收益 Ihn:房屋纯收益 Rin=Rlg-Clg (5) 式中： Rin:房地纯收益 Rlg:房地出租年总收益 Clg:房地出租年总费用 Ihn=Phc×r2 （6） 式中： Ihn:房屋纯收益 Phc:房屋现值 r2:建筑物还原利率 房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下： Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）式中： Phc:房屋现值 Phk:房屋重置价 Dn:房屋成新度 E:房屋折旧总额 （3） 经营性企业：a=Ijp-Ijf （8） 式中： a:土地纯收益 Ijp:企业经营纯收益 Ijf:非土地资产纯收益 Ijp=Yjp-Cjp （9）式中： Ijp:企业经营纯收益 Yjp:年经营总收入 Cjp:年经营总费用 （4） 生产性企业：a=Isp-Ijf （10）式中： a:土地纯收益 Isp:企业生产纯收益 Isp:非土地资产纯收益 Isp=Ysp-Csp （11）式中： Isp:企业生产纯收益 Ysp:年生产总收入 Csp:年生产总费用 （5）自用土地或待开发土地： 可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 5. 确定土地还原利率 土地还原利率应按下列方法确定： （1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 （2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。 （3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下： r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）式中： r：综合还原利率 r1：土地还原利率 r2：建筑物还原利率 L：土地价格 B：建筑物价格 6. 选用适当计算公式 根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。 7. 计算土地收益价格 在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。